DWQA QuestionsCum sa fac un contract de ipoteca pe apartament sa nu fiu pacalit ?
office@cjo.ro Echipa asked 3 ani ago

Stimata Doamna/Stimat Domn,

Buna seara.

Va rog frumos, am o intrebare catre dumneavoastra: cum sa fac un contract de ipoteca pe un apartament ?
Detalii. Am vandut apartamentul meu (proprietate personala) si cu banii luati vreau sa-mi achizitonez un alt apartament mai nou. M-am hotarat, am discutat cu dezvoltatorul respectiv (atunci cand am fost sigur ca apartamentul este vandut, banii achitati catre mine de persoana care va fi noul proprietar) si mi-a spus ca apartamentul pe care-l vreau este inca in constructie, va fi gata cam in trim. I 2012. Am fost de acord. Ca el sa nu ma piarda de client (platesc cash), mi-a oferit o alternativa buna (spun eu), un apartament mai mic dar gata finisat, echipat, doar sa te muti. Pana cel dorit (mai mare) va fi gata. Ambele apartamente noi sunt in acelasi complex rezidential, deci n-ar fi o mare problema. Nu-mi percepe nici chirie, deci o chestie buna.
Ca ambele parti (eu si el) sa fim sigure si legale, mi-a propus un contract de ipoteca apartament (in care voi sta pana celalalt este gata, cum am mentionat), eu ii platesc un avans stabilit de comun acord pe care va fi incheiat acest contract de ipoteca, la notar. Ca sa nu intocmim doua acte de vanzare -cumparare si platim taxe degeaba. Daca el nu termina apartamentul asa cum se angajeaza, eu pot ramane in cel mic (in care voi locui temporar) si-i voi restitui si diferenta doar pentru acesta, urmand ca atunci sa facem act vanzare cumparare pentru acesta. In caz de urgenta, daca el nu se tine de cuvant, desi interesul lui e mai mare ca al meu.
Ce pericol prezinta pentru mine un astfel de contract de ipoteca ? Practic, eu inteleg ca eu voi fi proprietarul acestui apartament, pe durata pe care voi locui, datorita acestor conditii neprevazute. Cred ca nu ar trebui sa fie pericol pentru nimeni, oricum se va merge la notar, fara discutie.
De asemenea, cine trebuie sa plateasca taxele pentru acest tip de contract de ipoteca ? Eu ca si cumparator sau el ca si vanzator ? Cum prevede legea in cazul acestui tip de contract (noul Cod Civil ?) ? Pentru vanzare-cumparare e clar, tocmai ce mi-am vandut apartamentul. Exista un contract tip ? Care ar fi taxele pentru notar, apartamentul temporar (cel mic) il „cumpar” cu cca 45000 EUR, atat ii ofer ca avans, valoarea totala fiind de 59.000 EUR, TVA inclus. Ce taxe notariale se percep (stiu ca exista niste grile dar nu stiu nimic in plus, din pacate) ? Si cum spuneam, cine trebuie sa plateasca aceste taxe notariale ? Jumatate-jumatate ? Ce m-ati sfatui sa contina acest contract de ipoteca spre a nu fi pacalit ?
Ideea e ca eu sa achizitionez apartamentul pe care-l doresc si sper sa nu fie probleme, dar pana atunci doresc sa fiu sigur pe perioada aceasta de tranzitie (temporara).
Sper ca am fost suficient de clar, pot reformula daca dvs. imi cereti spre o mai buna intelegere, nici o problema. Nu am terminologia specifica, imi pare rau.
Astept cu interes sfatul dvs.

Va multumesc frumos.

Cu deosebit respect,
Catalin Ionescu

1 Answers
office@cjo.ro Echipa answered 4 ani ago

Buna seara,

In primul rand trebuie sa vedeti daca constructorul respectiv este intr-adevar proprietarul asupra apartamentului mic, intrucat daca nu este proprietar, atunci nu poate ipoteca. Mai mult, riscati sa pierdeti avansul si sa nu-l mai recuperati.

Totodata, va trebui sa verificati la Cartea funciara daca exista alta ipoteca asupra apartamentului respectiv, intrucat daca constructorul nu-si mai indeplineste obligatiile, atunci poate exista o alta ipoteca inaintea dvs. si astfel sa fie executat apartamentul de alt creditor. De obicei, in astfel de cazuri exista o ipoteca a bancilor.

Daca incheiati un contract de ipoteca, atunci trebuie sa aveti in vedere ca va trebui sa va inscrieti dreptul in Cartea funciara a apartamentului mic ca sa va protejati interesele.

Este o varianta optima sa incheiati un antecontract de vanzare-cumparare pe apartamentul mare, antecontract prin care dvs. platiti un avans, iar constructorul sa garateze obligatia de construire a apartamentului mare printr-o ipoteca si apartamentul mic. Daca apartamentul nu va fi gata pana la data stabilita sau constructorul refuza sa va transfere dreptul de proprietate, atunci va trebui ca acest constructor sa va transfere dreptul asupra apartamentului mic (urmand ca dvs. sa platiti diferenta conform intelegerii), iar daca nu va face transferul atunci sa executati ipoteca. Insa, executarea ipotecii inseamna scoaterea sa la licitatie si nu obligarea la transferul proprietatii catre dvs.

Dvs. nu veti fi proprietar asupra apartamentului mic decat daca incheiati un contract de vanzare-cumparare si prin urmare riscati sa pierdeti avansul. S-ar putea incheia un contract de vanzare-cumparare pana la finalizarea apartamentului mare, urmand ca dupa aceasta data sa se finalizeze transferul catre dvs.

Sfatul meu este sa mergeti si sa discutati in concret cu un notar, acesta putand in acelasi timp sa va specifice si consturile pentru o astfel de tranzactie (unde in principiu vanzatorul trebuie sa plateasca costurile). In ce priveste taxele, nu va pot indica o suma anume intrucat fiecare notar percepe taxele sale. Ce va pot spune este ca notarul va tine cont de zona, de anul constructiei s.a.m.d.

Insa, cu riscul de a ma repeta, va recomand sa cercetati daca constructorul este intr-adevar proprietarul si daca mai exista o alta ipoteca asupra apartamentului mic. Ulterior, va puteti gandi la ce pasi sa urmati, discutand eventual si cu un notar.

Mult succes si va multumim pentru publicarea intrebarii si increderea acordata!