Obligativitatea actului autentic in cazul vanzarii-cumpararii de constructii-imobile

Daca vanzarea-cumpararea imobilelor-terenuri se intreprindea doar prin contracte de vanzare-cumpare auntetificate, situatie care in prezent este reglementata prin Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, respectiv in Titlul X, art. 2 (“(1) Terenurile cu sau fara construcaii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.”), acelasi lucru nu era necesar in cazul vanzarii-cumpararii imobilelor-constructii.

Insa, prin Ordonanta de Urgenta nr. 210/2008, aceasta situatie s-a schimbat, forma autentica fiind cel putin necesara in cazul vanzarii de locuinte si unitati individuale. Astfel, in prezent, Legea 114/1996 privind legea locuintei, reglementeaza in art. 10 ind. 1: “Locuintele si unitatile individuale pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute. Dreptul de proprietate comuna, fortata si perpetua asupra partilor comune ale unui imobil se valorifica numai impreuna cu dreptul de proprietate exclusiva care poarta asupra acestuia sau a unei parti determinate din acesta. Dovada dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale asupra unei unitati de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate si a extrasului de carte funciara pentru informare.”

Prin urmare, forma autentica este obligatorie si in cazul vanzarii-cumpararii de constructii, mai exact in cazul vanzarii-cumpararii de locuinte si unitati individuale.

Ce inseamna locuinta si unitate individuala?

Conform art. 2 din aceeasi Lege 114/1996:

a) Locuinta

Constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii.

b) Locuinta convenabila Locuinta care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerinta utilizatorului si caracteristicile locuintei, la un moment dat, acopera necesitatile esentiale de odihna, preparare a hranei, educatie si igiena, asigurând exigentele minimale prezentate in anexa nr. 1 la prezenta lege.

c) Locuinta sociala Locuinta care se atribuie cu chirie subventionata unor persoane sau familii, a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei.

d) Locuinta de serviciu Locuinta destinata functionarilor publici, angajatilor unor institutii sau agenti economici, acordata in conditiile contractului de munca, potrivit prevederilor legale.

e) Locuinta de interventie Locuinta destinata cazarii personalului unitatilor economice sau bugetare, care, prin contractul de munca, indeplineste activitati sau functii ce necesita prezenta permanenta sau in caz de urgenta in cadrul unitatilor economice.

f) Locuinta de necesitate Locuinta destinata cazarii temporare a persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit inutilizabile in urma unor catastrofe naturale sau accidente sau ale caror locuinte sunt supuse demolarii in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica, precum si lucrarilor de reabilitare ce nu se pot efectua in cladiri ocupate de locatari.

g) Locuinta de protocol Locuinta destinata utilizarii de catre persoanele care sunt alese sau numite in unele functii ori demnitati publice, exclusiv pe durata exercitarii acestora.

h) Casa de vacanta Locuinta ocupata temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si recreerii.

i) Condominiu Imobilul format din teren cu una sau mai multe constructii, din care unele proprietati sunt comune, iar restul sunt proprietati individuale, pentru care se intocmesc o carte funciara colectiva si câte o carte funciara individuala pentru fiecare unitate individuala aflata in proprietate exclusiva, care poate fi reprezentata de locuinte si spatii cu alta destinatie, dupa caz. Constituie condominiu:

  • un corp de cladire sau un tronson cu una sau mai multe scari din cadrul cladirii de locuit multietajate, in conditiile in care se poate delimita proprietatea comuna;
  • un ansamblu rezidential format din locuinte individuale, amplasate izolat, insiruit sau cuplat, in care exista proprietati comune si proprietati individuale.

j) Unitate individuala

Unitate functionala, componenta a unui condominiu, formata din una sau mai multe camere de locuit situate la acelasi nivel al cladirii sau la niveluri diferite, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, având acces direct si intrare separata, si care a fost construita sau transformata in scopul de a fi folosita, de regula, de o singura gospodarie, pentru satisfacerea cerintelor de locuit. In cazul in care accesul la locuinta individuala sau la condominiu nu se face direct dintr-un drum public, acesta se va asigura printr-o cale de acces sau servitute de trecere, mentionate obligatoriu in actele juridice si inscrise in cartea funciara

Prin urmare, in cazul in care o locuinta, o locuinta convenabila, locuinta sociala, locuinta de serviciu, locuinta de interventie, locuinta de necesitate, locuinta de protocol, casa de vacanta, condominiu sau unitate individuala face obiectul unei instrainari sau dobandiri, atunci instrainarea sau dobandirea trebuie sa fie cuprinsa in cadrul unui act juridic cu forma autentic sub sanctiunea nulitatii absolute.